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上思县人民政府关于印发《上思县集体经营性建设用地入市办法(试行)》等四个文件的通知 上政规〔2021〕6号

2021-12-27 09:47     来源:上思县人民政府办公室
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 各乡(镇)人民政府,县人民政府各工作部门、各直属机构:

  经县人民政府同意,现将《上思县集体经营性建设用地入市办法(试行)》等四个文件印发给你们,请认真贯彻执行。

                    20211227

  (公开方式:主动公开)

  上思县集体经营性建设用地入市办法(试行)

  第一章  总则

  第一条  为规范上思县集体经营性建设用地入市工作,维护农民土地权益、保护集体经营性建设用地权利人的合法权益,促进土地资源节约集约利用,促进城乡统一的建设用地市场建设,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家、自治区其他有关规定,结合我县实际,制定本办法。

  第二条  集体经营性建设用地入市以产权明晰、符合规划为前提,以实现集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价为目标,通过政府引导、服务、规范、管理,建立科学的、可行的集体经营性建设用地入市工作体系,形成兼顾政府、集体、农民的土地收益分配机制,提升集体经营性建设用地资产效益。

  第三条  集体经营性建设用地入市坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线,坚持用途管制、节约集约,充分发扬民主,按照依法、自愿、公平、公开的原则。

  第四条  集体经营性建设用地,是指经批准的规划确定为工矿仓储、商服和旅游类等经营性用途,并经依法登记的农村集体建设用地和其他历史原因遗留的集体建设用地,包括保留集体所有权性质的安置留用地。

  集体经营性建设用地入市,是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场,依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁、作价出资(入股)等有偿方式交由其他单位或者个人使用的行为。

  根据目前我县实际情况,上思县集体经营性建设用地入市,是指以出让方式进行的集体经营性建设用地入市。以租赁、作价出资(入股)方式的集体经营性建设用地入市暂不列入此办法,未来根据国家政策和我县实际情况再择机开展。

  第五条  本办法适用于全县集体经营性建设用地使用权入市工作及相关监督管理活动。

  原已开展的集体经营性建设用地在集体内部的使用流转,不在本办法的管理范围,仍然按照以前的政策,限定在本集体内成员企业的使用和流转。

  第六条  上思县人民政府负责全县集体经营性建设用地入市工作的统筹协调,自然资源等相关职能部门负责集体经营性建设用地入市工作的实施推进。

  第二章  入市主体和实施主体

  第七条  集体经营性建设用地属于本集体所有,由代表其所有权的集体经济组织或法律规定允许的主体负责入市工作。其中:

  属于乡镇集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

  属于村集体所有的,由村集体经济组织代表集体行使所有权,未成立集体经济组织的由村委会代表行使所有权;

  属于村内两个以上集体所有的,由村内对应集体经济组织代表集体行使所有权,未成立集体经济组织的由村民小组代表行使所有权。

  第八条  集体经济组织或者村委会依法取得法人资格的,可以作为入市的实施主体,也可以委托其他具有法人资格的组织代理实施入市;尚未依法取得法人资格的,可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市,并通过授权委托明确双方权利义务关系。

  第三章  入市途径与程序

  第九条  集体经营性建设用地可通过就地入市、异地调整入市、新增建设用地入市、城中村(旧村)集体建设用地整治入市等四种途径进行入市。

  (一)就地入市:符合规划、依法取得的现状集体经营性建设用地,本身具备开发建设所需要的基础设施、产业规划、土壤环境质量保护等条件并已明确可以直接使用的,可采取集体经营性建设用地就地入市。

  (二)异地调整入市:布局零星分散、不具备就地入市条件的集体经营性建设用地,根据国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划下同)复垦为耕地,将腾挪出的建设用地指标调整到其他地区入市地块进行入市交易的,可采取集体经营性建设用地异地调整入市。

  (三)新增建设用地入市:国土空间规划确定为工矿仓储、商服旅游等经营性用途的农村集体土地,在使用上级下达的新增建设用地指标并完成相应的耕地占补任务,依法审批转为建设用地后,可采取新增建设用地入市。

  (四)城中村(旧村)集体建设用地整治入市:城中村(旧村)集体建设用地,依据经批准的规划开展土地整治,对规划范围内各类土地统一进行整理、基础设施配套建设,重新划分宗地和确定产权归属。在优化保障城中村(旧村)居民住房安置等用地后,规划为经营性用途的集体建设用地,在完成相应的耕地占补任务后,可采取城中村(旧村)集体建设用地整治入市。

  第十条  集体经营性建设用地入市交易,由县自然资源局委托县国土资源交易中心进行,并按照规定统一信息发布、统一成交公示、统一交易管理、后期统一监管处置。

  第十一条  集体经营性建设用地入市,根据不同的入市途径,按照不同的入市程序和要求开展入市工作。具体入市程序由县人民政府另行出台文件进行明确。

  第四章  地价管理

  第十二条  县人民政府应定期公布本县集体经营性建设用地基准地价,并根据经济发展和土地市场状况进行适时调整。尚未建立集体经营性建设用地基准地价的,可参照国有土地基准地价标准执行。

  第十三条  集体经营性建设用地入市方案经县人民政府批准后,由县自然资源局,参照国有土地出让模式的集体决策方式,确定以下几个事项:1.入市交易地块招标标底2.拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价3.投标、竞买保证金。

  在入市交易前,县人民政府应对集体经营性建设用地入市底价进行审核确认按国有建设用地使用权出让底价管理机制批转县自然资源局依法使用

  入市交易的招标标底或者拍卖、挂牌底价不得低于土地入市成本和土地评估价格。最终报价低于底价或者标底的,不得成交。国家、自治区、防城港市和上思县对产业用地出让最低价另有规定的,可从其规定。

  第十四条  鼓励社会中介组织为集体经营性建设用地入市交易提供咨询、评估、勘测、设计、融资担保等市场化服务。政府相关部门要加强指导、备案、监督,推动将集体经营性建设用地入市交易纳入土地市场信用体系,实施失信联合惩戒。

  第五章  收益分配

  第十五条  集体经营性建设用地入市实行与国有建设用地同权、同价、同责原则,收益分配兼顾国家、集体和农民三者利益。

  第十六条  集体经营性建设用地入市收益分配顺序为:土地入市成交价款中,政府首先根据集体经营性建设用地的不同入市途径、用途收取政府土地增值收益,再扣除土地入市成本,剩余部分为农民集体土地增值收益。

  第十七条  集体经营性建设用地入市收益具体分配比例和方式,由县人民政府另行出台文件进行明确。

  第六章  供后监管

  第十八条  集体经营性建设用地入市主体会同县自然资源局,负责对土地使用权人落实入市政策和履行入市出让合同情况进行的监督管理,具体参照国有土地供应后的监督管理方式和内容。

  发展改革、工业和信息化、住房城乡建设、生态环境、财政等相关职能部门,按照各自职责共同做好相关监管工作。

  第十九条  集体经营性建设用地入市后监管的主要内容:

  (一)是否按照批准的位置和面积使用土地;

  (二)是否按照规定的时限开工、竣工,是否存在土地闲置;

  (三)是否按照规定的用途使用土地;

  (四)土地开发利用是否符合土壤、环境质量要求;

  (五)是否按照规定的投资强度完成投资;

  (六)改变土地用途和容积率的,是否办理相关手续、补缴土地出让金等;

  (七)是否存在擅自改变土地使用权人的行为,变更土地使用权人是否按规定办理有关手续;

  (八)其他需要列入监管的事项。

  第二十条  集体经营性建设用地入市出让合同签订后,土地使用权人应在项目所在地醒目位置,制作并设立《建设项目用地信息公示牌》,接受社会监督。公示内容包括集体经营性建设用地使用权人、项目名称、土地用途、土地面积、土地坐落、土地供应方式、土地使用期限、规划条件、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等。

  第二十一条  县自然资源局会同土地所有权人可在开竣工时间以及开发建设过程中,按照监管内容定期或不定期对项目建设情况进行现场核查,获取照片,并做好记录,核查记录要存档备案。

  第二十二条  县自然资源局会同土地所有权人及政府相关部门,在建设项目竣工时进行土地复核验收,重点核验实际用地情况和履行合同情况,并为土地使用权人出具土地利用复核验收意见书。

  复核验收结果不符合合同规定的,土地使用权人应按照合同约定及整改意见要求,限期进行整改。

  第二十三条  集体经营性建设用地入市后,有下列情形之一的,可按闲置土地予以处置:

  (一)超过合同规定的动工开发建设期限满一年未动工的;

  (二)已动工开发建设但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足1/3,或者已投资但投资额(不含土地取得成本)占总投资额(不含土地取得成本)不足25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的。

  对认定的闲置土地,县自然资源局指导原入市主体拟订处置方案,经相关程序后报县人民政府批准实施。闲置土地被认定后,有关部门不得为其办理土地使用权转让、抵押相关批准手续。

  第七章  开发利用

  第二十四条  集体经营性建设用地使用权人应按照国家、自治区、防城港市和上思县有关规定,科学合理开发土地、节约集约用地,不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

  第二十五条  集体经营性建设用地使用权人应严格按照入市出让合同的约定开发使用土地,不得擅自改变土地规划条件。确需改变土地规划条件的,应按程序上报审批。审批完成后签订相应的补充合同或重新签订入市出让合同。

  第二十六条  集体经营性建设用地入市后拟改变土地用途的,按以下程序进行:

  (一)书面申请。土地使用权人经土地所有权人同意后向县自然资源局面提出申请。

  (二)制订方案。县自然资源局核查后,组织材料按审批权限报县人民政府审批,同意改变的,需出具新的规划条件或者规划意见。县自然资源局根据新的规划条件或规划意见制定方案;集体经营性建设用地设有抵押权的,制定方案时,应书面通知抵押权人。

  制订的方案包括收回方案或不收回方案,其中:收回方案应包括土地用途改变内容、地上建筑物的补偿、重新入市的年限、重新入市的合同条款要求等;不收回方案应包括土地用途改变内容、是否需补缴不同用途土地增值收益差额以及具体补缴金额及方式等。

  (三)落实方案。收回重新入市的,县自然资源局组织入市主体进行土地重新入市;不收回的,县自然资源局组织双方签订《集体建设用地使用权入市补充合同》,补缴不同用途土地增值收益差额后,办理用途变更登记。

  第二十七条  集体经营性建设用地在入市出让合同约定的土地使用年限期满续期,参照同期国有出让土地期满续期相关政策执行。

  第二十八条  国家为了公共利益的需要,依法对集体经营性建设用地实行征收的,土地所有权人和土地使用权人应当服从。原建设用地使用权入市出让合同自批准集体土地征收之日终止。

  第八章  转让、转租和抵押

  第二十九条  集体经营性建设用地使用权转让,是指入市交易后土地使用权人将集体经营性建设用地使用权进行转让的行为,包括出售、交换和赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式

  集体经营性建设用地使用权转租,是指入市交易后土地使用权人将集体经营性建设用地使用权进行租赁的行为。

  集体经营性建设用地使用权抵押,是指入市交易后土地使用权人将集体经营性建设用地使用权,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

  第三十条  集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的,应按照入市出让合同约定支付土地出让价款,完成不动产登记,并符合原入市出让合同约定的转让、转租和抵押条件。

  第三十一条  集体经营性建设用地使用权转让的,原土地使用权人的权利、义务随之转移。集体经营性建设用地使用权转租的,承租方应当继续履行土地原入市出让合同约定的权利义务。集体经营性建设用地使用权抵押的,在不对抗土地原权利、义务的基础上,可设定相应的土地他项权利。

  集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的,地上建筑物、其他附着物所有权一并转让、转租和抵押。转让、转租和抵押地上建筑物、其他附着物所有权的,集体经营性建设用地使用权一并转让、转租和抵押。

  第三十二条  集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押约定的使用期限不得超过初次入市出让合同约定使用期限的剩余期限。

  第三十三条  集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的,交易双方应当持不动产登记证书、原入市出让合同和本次合同等资料,向原登记机关申请办理转让登记或他项权利登记等手续。具体参照国有建设用地使用权转让、转租和抵押的相关规定办理。

  第九章  附则

  第三十四条  本办法自公布之日起施行,有效期为两年。

  第三十五条  本办法由县自然资源局负责解释。

  上思县集体经营性建设用地入市实施细则

  (试行)

  第一章  总则

  第一条  为规范我县集体经营性建设用地入市实施工作,切实维护入市相关权益人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》,结合《上思县集体经营性建设用地入市办法(试行)》,制定本细则。

  第二条  本细则适用于全县集体经营性建设用地使用权入市工作实施及相关监督管理活动。

  第三条  集体经营性建设用地入市实施,遵“程序规范透明、安置补偿到位、耕地占补平衡、前期开发先行、监管权责明确”的原则。

  第四条  集体经营性建设用地可通过就地入市、异地调整入市、新增建设用地入市、城中村(旧村)集体建设用地整治入市四种途径入市。

  第二章  计划管理

  第五条  县自然资源局负责全县集体经营性建设用地入市工作计划管理,统筹安排年度全县集体经营性建设用地入市工作和相应耕地占补平衡工作。

  县自然资源局在每年度第四季度,根据全县经济发展和建设用地需求,结合全县耕地占补平衡指标完成情况和上级下达全县新增建设用地指标情况,制订全县下一年度集体经营性建设用地入市(含相应补充耕地)年度计划,主要包括年度集体经营性建设用地入市规模以及相应的复垦耕地规模、旱改水规模等任务分配工作。

  第三章  就地入市

  第六条  就地入市地块应当同时具备下列各项条件:

  (一)产权明晰,无权属争议,完成土地不动产登记发证的现状集体经营性建设用地;

  (二)符合现行国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划下同)已确定为工矿仓储、商服和旅游类等经营性用途,土地开发利用符合相关产业规划及土壤环境质量等保护要求;

  (三)经代表其所有权的集体组织民主决议(议事)同意或依法授权同意;

  (四)地上附着物已完成补偿或产权调整;

  (五)完成土地前期开发工作,形成建设用地条件可以直接用于建设;

  (六)未被司法机关查封、行政机关限制土地权利。

  第七条  入市交易前需要完成以下前期准备工作:

  (一)入市前期准备

  入市主体(授权实施主体)准备入市申请书和村民会议或者村民代表会议的入市表决书等相关材料。入市申请书应当载明拟入市地块的位置、权属、地上房屋及其他附着物、前期基础设施配套完成情况、拟入市方式等基本情况。

  (二)入市条件初审

  入市主体(授权实施主体)准备入市申请书、村民会议或者村民代表会议的表决书等相关材料,报乡镇人民政府进行入市条件初审。

  乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行调查,就拟入市地块所涉干群基础、信访稳定、权属来源等问题进行综合评定,并出具入市地块初审意见。

  (三)入市地块规划使用条件申领及计划管理

  县自然资源局会同农业农村、发展改革、工业和信息化、住房城乡建设、生态环境等相关职能部门及所涉乡镇人民政府,对拟入市地块是否符合入市条件进行审查。根据国土空间规划及相关产业规划和环境保护要求,确定拟入市地块的土地规划使用条件。对符合条件的,由自然资源管理部门出具入市审查意见,纳入集体经营性建设用地入市年度任务管理。

  (四)入市方案编制及民主表决

  拟入市地块取得土地规划使用条件后,入市主体(授权实施主体)可委托依法取得相应资质的机构,对拟入市地块进行地价评估;县自然资源局根据地块的规划使用条件、产业准入和生态环境保护要求拟定地块入市方案。

  入市方案内容包括:拟入市地块的土地界址、面积、使用期限、现状地类和用途(以最新年度土地变更调查数据为准)、规划条件、入市方式、土地评估价格、竞买保证金、涉及农民的补偿方式和补偿标准、留用地(或回建房)安置位置及标准、前期基础设施配套完成情况、入市收益分配方式、交易税费、委托入市实施主体等内容。

  县相关职能部门应为入市方案编制提供政策和技术支持,对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明。

  (五)入市方案会审

  入市主体(授权实施主体)提交报县自然资源局会审材料,具体包括:

  (1)入市申请书;(2)入市方案;(3)入市方案民主表决决议;(4)乡镇人民政府初审意见;(5)宗地测绘成果;(6)项目地价评估报告;(7)项目用地批准文件;(8)入市主体授权实施主体)的法人机构证书及法定代表人身份证明材料。

  县自然资源局会同生态环境、发展改革、工业和信息化、住房城乡建设、财政等相关职能部门对入市方案进行会审。会审内容主要包括:拟入市地块是否属于年度入市计划范围,是否进行民主决策程序,是否明确涉及农民的补偿方式和补偿标准,是否完成必要的土地前期开发工作,是否符合国土空间规划、用途管制、土壤质量及生态环境保护、地质灾害防护、消防安全、产业准入要求,入市土地价格评估是否合理,入市收益分配是否合理等。

  入市方案经会审符合入市条件的,由县自然资源局报县人民政府审批。

  第八条  入市交易工作按照以下要求开展:

  (一)入市交易底价确定

  入市方案经县人民政府批准后,县自然资源局参照国有土地出让模式的集体决策方式确定以下几个事项:1.入市交易地块招标标底;2.拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价;3.投标、竞买保证金。

  在入市交易前,县人民政府应对集体经营性建设用地入市底价进行审核确认,并按国有建设用地使用权出让底价管理机制批转县自然资源局依法使用

  入市交易的招标标底或者拍卖、挂牌底价不得低于土地入市成本和土地评估价格。最终报价低于底价或者标底的,不得成交。国家、自治区、防城港市和上思县对产业用地出让最低价另有规定的,可从其规定。

  (二)入市交易

  入市交易底价确定后,由县国土资源交易中心在防城港市、上思县主要媒体上发布入市交易公告,进行入市交易。其中涉及的入市交易程序、交易公示、合同签订,按照《上思县集体经营性建设用地入市交易管理办法(试行)》文件规定执行。

  第九条  入市交易完成后,土地受让方在合同签订及缴清全部土地价款和相关税费后,可以向乡(镇)人民政府申领乡村建设规划许可证或者向自然资源管理部门申领建设用地规划许可证,向不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记,依法办理后续报建、验收等开发建设相关手续,对依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物的,可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

  第四章  异地调整入市

  第十条  异地调整入市地块应当同时具备下列各项条件:

  (一)产权明晰,现状为农村集体所有的农用地或未利用地,不得涉及基本农田生态保护区和禁止建设区

  (二)国土空间规划已确定为工矿仓储、商服和旅游类等经营性用途,未来土地开发利用符合相关产业规划及土壤环境质量等保护要求;

  (三)入市地块占用耕地部分的耕地补充任务已落实;

  (四)经代表其所有权的集体组织民主决议(议事)同意或依法授权同意;

  (五)地上房屋、构筑物及其他附着物已补偿完毕,或者经所有权人书面同意随土地一同入市流转;

  (六)未被司法机关冻结、行政机关限制土地权利。

  第十一条  入市交易前需要完成以下前期准备工作:

  全县集体经营性建设用地异地调整入市工作,由县自然资源局根据年度集体经营性建设用地入市任务(含相应补充耕地任务),结合国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划),结合国土空间规划和年度集体经营性建设用地入市计划,统筹开展相应工作

  (一)入市前期准备

  入市前期准备阶段,需要完成以下具体工作:

  1.入市主体和实施主体签订入市项目授权委托协议,明确双方权利义务关系;

  2. 县自然资源局、入市主体、授权实施主体共同完成入市地块选址和范围确定工作;

  3.入市主体、授权实施主体共同完成项目入市申请书及民主表决工作;

  4.入市主体、授权实施主体共同完成入市地块的用地测量、权属认定、地上房屋及其他附着物、人口清查等工作;

  5.授权实施主体完成项目资金筹措工作;

  6.授权实施主体完成项目占用耕地部分的补充耕地指标落实情况

  7.发展改革、自然资源等相关职能部门,按照现行审批流程办理入市地块项目立项、用地审批等事项。

  8. 县自然资源局牵头组织相关职能部门根据国土空间规划及相关产业规划和土壤质量环境保护要求,确定拟入市地块的土地规划使用条件。

  (二)补偿安置和基础设施建设

  入市项目取得土地规划使用条件后,入市主体(授权实施主体)按照相应的土地补偿安置标准,开展相应的补偿安置工作;按照入市地块的土地规划使用条件,开展相应的前期基础设施建设工作。

  入市项目前期基础设施建设工作完成后,入市主体(授权实施主体)县自然资源局申请工程验收。县自然资源局会同发展改革、交通、住房城乡建设、生态环境等相关职能部门对项目前期基础设施建设是否按土地规划使用条件完成,工程质量是否达标等进行工程验收。

  (三)入市方案编制和成本审计

  入市项目完成土地补偿安置、前期基础设施建设和验收后,入市主体(授权实施主体)开展项目入市方案编制和项目成本审计工作。

  (四)入市方案会审

  入市项目入市方案编制和项目成本审计工作完成后,入市主体(授权实施主体)自然资源部门提交会审材料,具体包括:

  (1)入市申请书;(2)入市方案;(3)入市方案民主表决决议;(4)宗地测绘成果;(5)项目地价评估报告;(6)项目立项批准文件;(7)项目用地批准文件;(8)项目安置补偿成果;(9)项目占用耕地部分的补充耕地任务完成情况;(10)项目前期基础设施建设验收成果;(11)项目成本审计结果;(12)入市主体(授权实施主体)的法人机构证书及法定代表人身份证明材料;(13)会审需要的其他材料。

  县自然资源局会同生态环境、发展改革、住房城乡建设、财政等相关职能部门对入市方案进行会审。会审内容:拟入市地块是否进行民主决策程序,是否明确涉及农民的补偿方式和补偿标准,是否按要求完成前期基础设施建设,补充耕地义务是否明确落实,项目成本审计结果是否合理,是否符合国土空间规划、用途管制、土壤质量及生态环境保护、地质灾害防护、消防安全、产业准入等要求,入市土地价格评估是否合理,入市收益分配是否合理等。

  入市方案经会审符合入市条件的,由县自然资源局报县人民政府审批。

  第十二条  入市交易和后续手续办理,参照本细则第三章“就地入市”中的第八条“入市交易”和第九条“后续手续办理”部分执行

  第五章  新增建设用地入市

  第十三条  新增建设用地入市地块应当同时具备下列各项条件:

  (一)产权明晰,现状为农村集体所有的农用地或未利用地,不得涉及基本农田生态保护区和禁止建设区

  (二)国土空间规划已确定为工矿仓储、商服和旅游类等经营性用途,未来土地开发利用符合相关产业规划及土壤环境质量等保护要求;

  (三)入市地块占用耕地部分的耕地补充任务已落实;

  (四)地上房屋、构筑物及其他附着物已补偿完毕,或者经所有权人书面同意随土地一同入市流转;

  (五)经代表其所有权的集体组织民主决议(议事)同意或依法授权同意;

  (六)未被司法机关冻结、行政机关限制土地权利。

  第十四条  入市交易前需要完成以下前期准备工作:

  全县新增建设用地入市工作,由县自然资源局根据上级下达的年度新增建设用地指标,结合国土空间规划,统筹开展相应工作。

  新增建设用地入市前期准备工作,参照本细则第四章“异地整理入市”中的第十一条“入市前期准备工作”部分执行新增建设用地入市“入市方案会审”前,需由县自然资源局拟定农用地转用方案、补充耕地方案,编制建设项目用地呈报说明书,逐级上报有批准权的人民政府或上级自然资源主管部门批准,相应审批完成后方可进行入市方案会审程序。

  第十五条  入市交易和后续手续办理,参本细则第三章“就地入市”中的第八条“入市交易”和第九条“后续手续办理”部分执行

  第六章  城中村(旧村)集体建设用地整治入市

  第十六条  城中村(旧村)集体建设用地整治入市地块应当同时具备下列各项条件:

  (一)在城市或城镇规划区范围内的集体土地,并以村委会为组织形式的聚居村落。

  (二)符合下列城中村(旧村)改造条件:

  1.城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的;

  2.村内生活环境恶化,村民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的;

  3.村内存在交通、消防条件恶劣等问题,严重妨碍周边地区单位和村民正常经营生活的;

  4.因调整产业结构、引进重大项目需要改造的;

  5.因其他公共利益需要,政府部门决定进行改造的。

  (三)集体组织农用地80%以上已被国家征收,或现状建设用地达到项目规划用地的50%以上。

  (四)国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划)已确定为工矿仓储、商服和旅游类等经营性用途,未来土地开发利用符合相关产业规划及土壤环境质量等保护要求。

  (五)经代表其所有权的集体组织民主决议(议事)同意或依法授权同意。

  第十七条  城中村(旧村)集体建设用地整治入市交易前需要完成以下前期准备工作:

  城中村(旧村)集体建设用地整治入市项目实行前置事项审批管理。在城中村(旧村)集体建设用地整治入市前,入市主体需编制城中村(旧村)集体建设用地整治项目实施方案,主要包括项目背景、项目必要性、项目规划及实施计划、项目资金筹措和平衡、安置补偿方式和标准等内容。城中村(旧村)集体建设用地整治项目实施方案报县人民政府审核后,可进行相应的入市程序。

  城中村(旧村)集体建设用地整治入市前置事项审批完成后,具体前期准备工作参照本细则中第三章“就地入市”的第七条“入市前期准备工作”部分

  其中,入市主体可通过招标公开征集土地熟化投资人,由土地熟化投资人出资进行城中村(旧村)改造,改造达到土地熟化条件后,由县自然资源局牵头,会同发展改革、交通、生态环境、住房城乡建设等相关职能部门按规定组织项目竣工验收,验收通过后方可进行入市方案会审程序。同时,涉及占用耕地的,需在“入市申请书”中明确耕地占补指标购买数量和方式,在“入市方案”中提供补充耕地义务已落实的证明材料。

  第十  入市交易和后续手续办理,参本细则第三章“就地入市”中的第八条“入市交易”和第九条“后续手续办理”部分执行

  第七章  附则

  十九  本细则自公布之日起施行,有效期为两年。

  第二十条  本细则由县自然资源局负责解释。

  上思县集体经营性建设用地入市交易管理办法(试行)

  第一章  总则

  第一条  为规范我县集体经营性建设用地使用权入市交易和监管,保障入市交易活动顺利进行,维护交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家、自治区建设用地使用权交易管理相关要求,结合上思实际情况,制定本办法。

  第二条  本办法适用于全县集体经营性建设用地使用权入市交易及相关监督管理活动。

  第三条  县自然资源部门负责本辖区集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调和监督管理工作。

  第四条  集体经营性建设用地使用权入市交易活动,应当遵循统筹规划、公开公平公正和诚实信用的原则。

  第五条  集体经营性建设用地使用权的入市交易,由项目入市主体依法签委托订协议,委托县国土资源交易中心承办。

  第六条  集体经营性建设用地使用权入市交易的,交易行为应当符合自治区、防城港市和上思县土地交易市场管理的相关规定。

  第二章  一级市场交易

  第七条  集体经营性建设用地使用权初次申请入市交易的,除项目承担社会公益性职能且经县人民政府批准可以采取协议方式交易的,须按照本办法的规定采取招标、拍卖或者挂牌方式公开入市交易。

  未按照规定公开入市交易或者未经批准采用协议方式入市交易的,农村集体经济组织不得私下与他人签订入市出让合同,擅自交易集体经营性建设用地使用权。

  工矿仓储、商服和旅游类等经营性用地应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

  第八条  集体经营性建设用地使用权入市交易以宗地为单位。对包含多种用途、确实难以分割的综合用途土地,根据县自然资源局出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的,在经县人民政府批准后,可以作为一宗土地入市交易。

  第九条  集体经营性建设用地使用权入市交易前,入市主体(授权实施主体)应当提供相应资质机构出具的土地价格评估报告。

  县自然资源局参照国有土地出让模式的集体决策方式,确定入市交易地块招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金。在入市交易前,县人民政府应对集体经营性建设用地入市底价进行审核确认。

  入市交易的招标标底或者拍卖、挂牌底价不得低于土地入市成本和土地评估价格。最终报价低于底价或者标底的,不得成交。国家、自治区、防城港市和上思县对产业用地出让最低价另有规定的,可从其规定。

  招标标底和拍卖、挂牌的底价,在招标开标前和拍卖、挂牌活动结束之前应当保密。具体保密要求参照国有土地出让交易的相关规定。

  第十条  国土资源交易中心应当根据经批准的入市方案,编制招标拍卖挂牌文件。文件中不得设定影响公开公平公正竞争原则的限制条件。

  招标拍卖挂牌文件应当包括公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、入市出让合同文本等材料,产业用地政策有规定的,从其规定。

  第十一条  集体经营性建设用地使用权采用招标、拍卖或者挂牌方式入市交易的,应当在招标、拍卖或者挂牌之日20天前,由县国土资源交易中心通过防城港市、上思县主要媒体发布信息公告。

  招标拍卖挂牌公告应当包括的内容:(一)入市主体的名称和地址;(二)宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求;(三)投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法;(四)索取招标拍卖挂牌文件的时间、地点和方式;(五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标与挂牌期限、投标和竞价方式等;(六)确定中标人、竞得人的标准和方法;(七)投标、竞买保证金;(八)其他需要公告的事项。

  因故确需变更交易时间、地点等事项的,应另行发布交易公告,并通知申请人。

  第十二条  境内外的自然人、法人和其他组织,除法律法规另有规定外,都可以申请参加集体经营性建设用地使用权交易的招标拍卖挂牌活动。申请人可以单独申请,也可以联合申请。

  第十三条  申请人联合申请的,应当提交申请各方共同签署的申请书、各方有效身份证明文件和联合投标或者竞买协议。

  联合投标或者竞买协议要明确联合各方的权利和义务,包括联合各方的出资比例,以及签订入市出让合同的主体。

  第十四条  申请人中标或者竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。入市主体可以根据招标、拍卖或者挂牌结果,先与中标人或者竞得人签订入市出让合同,在中标人或者竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后,再与新公司签订变更合同;也可以按约定直接与新公司签订入市出让合同。

  第十五条  申请人应当在公告规定期限内向国土资源交易中心提交投标或者竞买申请及相关材料。国土资源交易中心应当在公告规定时间内对收到的申请材料进行审查。经审查,符合规定条件的,确认申请人的投标或者竞买资格,并通知其参加招标、拍卖或者挂牌活动。

  申请人提交投标或者竞买申请时,存在材料弄虚作假、欠缴土地出让价款、因自身原因导致土地闲置等违法违规和其他严重违反入市出让合同约定的情形的,国土资源交易中心可以禁止其参与投标或者竞买。

  第十六条  申请人应当在公告规定的缴款时间之前,将投标或者竞买保证金缴入国土资源交易中心指定的账户。投标或者竞买保证金不得低于标底、起叫价或者起始价的60%。申请人支付投标或者竞买保证金的账户名要与其名称相符,否则,不允许其参与投标或者竞买。

  确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金转为应当交纳的土地出让价款;其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,国土资源交易中心必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

  第十七条  投标、开标依照下列程序进行:

  (一)投标

  投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但在投标截止时间前收到的方为有效。

  标书投入标箱后,不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

  (二)开标

  国土资源交易中心按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱,点算标书,逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的,国土资源交易中心应当终止招标活动。

  (三)评标

  招标按照价高者得的原则确定中标人的,不成立评标小组,由招标主持人根据开标结果,确定中标候选人。有两个或者两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的,可以由相同报价的申请人在限定时间内再行报价,或者采用现场竞价方式确定中标人。

  招标按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的,由评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审,综合评分,并根据评分结果确定中标候选人。

  评标小组由自然资源管理部门代表、有关专家组成,成员人数为五人以上的单数。

  评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明,但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

  同时有两个或者两个以上申请人的综合评分相同的,按报价高低排名,报价也相同的,可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或者投标条件均不能够满足标底要求的,投标活动终止。

  (四)定标

  招标人根据评标结果,确定中标人。

  第十八条  拍卖会依照下列程序进行:

  (一)主持人点算竞买人;

  (二)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;

  (三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;

  (四)主持人报出起叫价;

  (五)竞买人举牌应价或者报价;

  (六)主持人确认该应价或者报价后继续竞价;

  (七)主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的,主持人落槌表示拍卖成交;

  (八)主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

  第十九条  竞买人的最高应价或者报价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。

  拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

  第二十条  挂牌依照下列程序进行:

  (一)在挂牌公告规定的挂牌起始日,国土资源交易中心将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;

  (二)符合条件的竞买人填写报价单报价;

  (三)挂牌主持人确认该报价后,更新显示挂牌价格;

  (四挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

  第二十一条  挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可以根据竞买人竞价情况适当调整增价幅度。

  第二十二条  挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满,挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,按照下列规定确定是否成交:

  (一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价不低于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;

  (二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;

  (三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的,挂牌不成交。

  第二十三条  土地成交后,国土资源交易中心应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

  第二十四条  土地受让人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间,与入市主体签订入市出让合同。

  入市出让合同应当约定土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、交地时间及方式、土地使用条件、开竣工时间及具体认定标准、土地使用权出让金及交纳期限、土地使用权收回的情形、土地转让条件和违约责任等内容。

  集体经营性建设用地使用权入市出让合同中涉及招标、拍卖或者挂牌文件内容的,应当与文件内容一致。

  第二十五条  土地交易结束之日起10个工作日内,通过防城港市、上思县主要媒体发布土地交易结果公告。

  第二十六条  土地受让人应当在集体经营性建设用地使用权入市出让合同签订后30日内缴纳土地出让价款的60%,90日内付清全部土地出让价款。特殊情况经土地出让方同意,并报县人民政府批准,最长可以延长1年。

  逾期未付清土地出让价款的,县自然资源局根据土地交易管理有关规定经土地出让方同意,并报县人民政府同意后,有权依法组织解除入市出让合同,并由土地受让人承担相应的违约责任。

  第二十七条  土地受让人付清全部土地出让价款,缴纳相关税费后,可持入市出让合同和土地出让价款、相关税费缴纳凭证等相关证明材料,申请办理《不动产权证书》。

  第三章  二级市场交易

  第二十八条  集体经营性建设用地使用权可以依照法律法规规定和入市出让合同约定转让、转租、抵押。

  集体经营性建设用地使用权转让,是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性建设用地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式。

  集体经营性建设用地使用权转租,是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性建设用地使用权,再次租赁的行为。

  集体经营性建设用地使用权抵押,是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得的集体经营性建设用地使用权,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

  第二十九条  集体经营性建设用地使用权转让应当签订转让合同。建设用地使用权转让后,原集体经营性建设用地使用权入市出让合同约定的权利、义务随之转移。

  第三十条  集体经营性建设用地使用权的转让、转租申请公开交易的,集体经营性建设用地使用权人可以委托县国土资源交易中心组织实施。

  第三十一条  集体经营性建设用地使用权的转让、转租交易信息,由国土资源交易中心通过防城港市、上思县主要媒体发布信息公告。

  交易信息应当包括拟交易宗地的使用权人、位置、面积、使用年限、用途、土地使用条件、报名条件、交易时间、交易方式、提交申请的地点及期限等内容。

  第三十二条  交易完成后,应当在10个工作日内将中标人或者竞得人名称、成交土地的位置、面积、用途等信息通过市、县政务网站进行公布。

  第三十三条  集体经营性建设用地使用权转让、转租,应当符合下列条件:

  (一)不存在法律法规规定和入市出让合同约定禁止转让、转租的情形;

  (二)按照本办法规定和入市出让合同约定取得了《不动产权证书》;

  (三)按照入市出让合同及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地,地上构(建)筑物建设工程需完成开发投资总额的百分之二十五以上或者按照合同约定的比例;

  (四)有关法律法规规定和入市出让合同约定的其他条件。

  第三十四条  集体经营性建设用地使用权转让的,原土地使用权人的权利、义务随之转移。集体经营性建设用地使用权转租的,承租方应当继续履行土地原入市出让合同约定的权利义务。集体经营性建设用地使用权抵押的,在不对抗土地原权利、义务的基础上,可设定相应的土地他项权利。

  第三十五条  集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的,地上建筑物、其他附着物所有权一并转让、转租和抵押。转让、转租和抵押地上建筑物、其他附着物所有权的,集体经营性建设用地使用权一并转让、转租和抵押。

  第三十六条  集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押约定的使用期限不得超过初次入市出让合同约定使用期限的剩余期限。

  第三十七条  集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的,交易双方应当持不动产登记证书、初次入市出让合同和本次合同等资料,向原登记机关申请办理转移登记或他项权利登记等手续。具体可参照国有建设用地使用权转让、转租和抵押的相关规定办理。

  第四章  交易监管

  第三十八条  县自然资源局和乡镇人民政府应当依照各自职责对集体经营性建设用地使用权交易实施监督管理。

  县自然资源局对交易过程中违反交易程序和交易规则的行为予以制止、责令纠正,并交由有关部门依法进行调查处理,负责协调有关部门做好交易活动监督检查和调查处理违法违规行为工作。

  县自然资源局会同综合行政执法部门对建设用地使用权人擅自改变入市出让合同确定的用途及容积率等其他规划条件,违法违规使用土地的行为进行依法查处。

  乡镇人民政府对交易后土地使用状况、权属状况、地上附着物状况等进行监督。

  第三十九条  承办土地交易活动机构的费用收取标准,按《关于广西国土资源有形市场服务收费及有关问题的通知》(桂价费〔2009〕443号)文件执行。

  第四十条  有下列情形之一的,集体经营性建设用地使用权入市交易活动应当终止,已经成交的,交易行为无效,并依法追究相关责任人责任;构成犯罪的,依法移送司法机关。已办理土地登记手续的,注销土地登记。

  (一)投标人、竞买人串通损害集体利益、社会利益或者他人合法权益的;

  (二)招标拍卖挂牌工作人员、评标小组成员私下接触投标人和竞买人,足以影响招标拍卖挂牌活动公正性的;

  (三)应当终止的其他情形。

  第四十一条  集体经营性建设用地使用权交易成交后,中标人、竞得人拒不签订成交确认书、签收中标通知书或者入市出让合同放弃中标或者竞得土地的,投标、竞买保证金不予退还,并应当承担相应的违约责任。

  第四十二条  中标人、竞得人通过弄虚作假等方式骗取入市交易资格的,集体经营性建设用地使用权交易行为无效。

  第四十三条  因中标人、竞得人原因导致集体经营性建设用地使用权交易行为终止或者无效给入市主体造成经济损失的,中标人、竞得人应当依法承担损失赔偿责任。

  第五章  附则

  第四十四条  本办法自公布之日起施行,有效期为两年

  第四十五条  本办法由县自然资源局负责解释。

  上思县集体经营性建设用地入市

  成本管理和收益分配指导意见(试行

  第一章  总则

  第一条  为规范我县集体经营性建设用地入市项目的成本管理和收益分配,建立兼顾国家、集体、个人的集体经营性建设用地入市收益分配机制,完善对农民合理、规范、多元保障机制,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家、自治区、防城港市其他有关规定,结合我县实际,制定本指导意见。

    本意见所称集体经营性建设用地是指经批准的规划确定为工矿仓储、商服和旅游类等经营性用途,并经依法登记的农村集体建设用地和其他历史原因遗留的集体建设用地,包括保留集体所有权性质的安置留用地。

    本意见所称集体经营性建设用地入市是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场,依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁、作价出资(入股)等有偿方式交由其他单位或者个人使用的行为。

  根据目前我县实际情况,上思县集体经营性建设用地入市,是指以出让方式进行的集体经营性建设用地入市。以租赁、作价出资(入股)方式的集体经营性建设用地入市暂不列入此办法,未来根据国家政策和我县实际情况再择机开展。

    本意见所称入市收益是指集体经营性建设用地入市所取得的土地成交价款,由土地入市成本、政府土地增值收益、农民集体土地增值收益构成。

  集体经营性建设用地入市收益分配实行与国有建设用地同等原则,同权同价同责,兼顾国家、集体和农民三者利益。

  集体经营性建设用地入市收益分配顺序为:土地入市成交价款中,政府首先根据集体经营性建设用地的不同入市途径、用途收取政府土地增值收益,再扣除土地入市成本,剩余部分为农民集体土地增值收益

    本意见适用于全县集体经营性建设用地入市的成本管理和收益分配。

  第二章  政府土地增值收益

    本规定所称政府土地增值收益,是指农村集体经营性建设用地入市或入市后经批准改变用途或其他规划设计条件所取得的土地价款中,应当归县财政享有的部分。

  第七条  县人民政府根据集体经营性建设用地的不同入市途径、用途,按不同的比例从土地入市价款中提取土地增值收益调节金。土地增值收益调节金比例具体如下:

  (一)就地入市、异地调整入市和新增农村集体非建设用地办理农转用审批手续后入市的,按工业、公益性用地入市的,土地增值收益调节金的计提比例为5%; 按仓储和旅游类用地入市的,土地增值收益调节金的计提比例为15%;按商服用地入市的,土地增值收益调节金的计提比例为48%。

  (二)城中村(旧村)集体建设用地整治入市的,土地增值收益调节金计提比例为15%。

    县财政局具体负责集体经营性建设用地入市政府土地增值收益调节金的收支管理工作;县自然资源局具体负责集体经营性建设用地入市政府土地增值收益调节金的征收工作。

  根据《财政部 自然资源部 税务总局 人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(财综〔2021〕19号)要求,自2022年1月1日起,集体经营性建设用地入市政府土地增值收益征收职能划转至税务部门。

    集体经营性建设用地入市政府土地增值收益全额上缴地方国库并参照我县国有土地出让收支管理规定进行管理。

  第三章  土地入市成本

    本意见所称入市成本是指集体经营性建设用地入市过程中,为达到入市交易条件而产生的土地取得成本、前期基础设施建设成本、向政府缴纳的整治复垦费和其他税费、项目实施管理成本和融资成本、入市过程中间服务费用等。

  为保证集体经营性建设用地入市成本的真实可靠性,全县开展的集体经营性建设用地入市项目,采取项目外部审计的方式进行成本核算和支付管理。在项目入市交易前,入市主体(授权实施主体)需聘请具备资质的社会审计机构,完成项目成本审计工作。项目成本审计结果将作为项目成本核算和资金拨付依据。

  第十  土地取得成本

  (一)土地补偿成本

  土地补偿成本包括货币补偿和安置补偿两项费用。集体经营性建设用地入市的土地补偿,实行“分类划区、统一标准”的原则,不同的区域类别,对应不同的土地补偿标准。

  1.货币补偿

  集体经营性建设用地入市占用农民土地的货币补偿,可参照当前征地区片综合地价标准确定

  2.安置补偿

  为保障集体经营性建设用地入市中农民的长远生计利益,集体经营性建设用地入市对农民实施多元化的安置方式,提供集体生产发展留用地安置、宅基地上楼安置和货币安置三种方式,由农民自愿选择其中一种安置方式。

  (1)集体生产发展留用地安置

  集体经营性建设用地入市中的集体生产发展留用地安置,可按照占用耕地和未利用地面积不超过10%的比例予以拨用。集体生产发展留用地不予安排国有建设用地,只安排集体建设用地,涉及占用农用地的,办理农用地转为集体建设用地手续,土地用途以商业为主。集体生产发展留用地需交易转让的,必须经县人民政府同意,并委托自然资源管理部门进行公开市场交易。

  (2)宅基地上楼安置

  集体经营性建设用地入市中占用农民宅基地的,可采取宅基地上楼方式进行安置,具体安置标准可参照当前国有土地征收中的相应政策标准执行。

  (3)货币安置

  集体经营性建设用地入市中,根据农民的意愿,自愿放弃集体生产发展留用地安置或宅基地上楼安置选择货币安置的,土地货币补偿标准在原有基础上每亩增加3万元。

  (二)青苗、地上附着物、房屋拆迁补偿成本

  集体经营性建设用地入市中,占用农民土地的青苗、地上附着物、房屋拆迁的补偿标准,可参照我县当前国有土地征收的标准执行。

  (三)农民社会保障

  集体经营性建设用地入市中占用农民土地的社保补助标准,可参照现行国有土地征收中关于被征地农民参加基本养老保险的政策标准执行。

  (四)补助及奖励

  集体经营性建设用地入市中,农民主动配合入市工作按规定时间签订协议的,可参照现行国有土地征收中的政策标准予以补助及奖励

  第十  前期基础设施建设成本

  集体经营性建设用地入市前期基础设施建设成本,是指入市地块红线外的基础设施配套费用,主要包括通路、通水、排水、通电、燃气、通讯和场地平整等费用。

  集体经营性建设用地入市项目前期基础设施建设成本,以具备资质的社会审计机构出具的审计报告为准,并作为项目前期基础设施建设成本核算和后期资金拨付的依据。

  第十  政府收取的整治复垦费和其他税费

  (一)整治复垦费

  我县集体经营性建设用地入市中的耕地占补平衡工作,由县人民政府统一组织实施完成。

  对于集体经营性建设用地入市项目占用耕地的,县人民政府按照项目占用耕地面积和类型收取整治复垦费,具体标准为:占用水田的,整治复垦费为25万元∕亩;占用旱地及其他农用地的,整治复垦费为12万元∕亩。

  (二)其他税费

  集体经营性建设用地入市中政府收取的其他税费,是指按照国家、自治区、防城港市和上思县政策规定,完成入市报批工作需要向政府缴纳的各种税费。此类税费标准按照政府公布的相关政策标准执行。

  第十  实施管理费和融资成本

  (一)实施管理费

  集体经营性建设用地入市实施管理费,是指入市主体委托具有法人资格的组织代理实施入市工作,需向实施主体支付的工作实施管理费用。入市主体和实施主体通过签订委托协议,明确双方权利义务关系和实施管理费用。

  集体经营性建设用地入市授权实施主体的实施管理费,根据入市项目总规模,按不超过2万元/亩的标准收取。

  (二)融资成本

  集体经营性建设用地入市融资成本,是指入市项目因资金筹资而产生的资金利息成本。根据我县集体经营性建设用地入市的融资模式,项目融资成本参照项目实施主体和金融机构签订的项目融资合同中约定的利息成本

  第十  中间服务费用

  集体经营性建设用地入市过程中间服务费用,是指入市过程中所发生的各类测绘、评估、规划、审计、监理、可研及实施方案编制等社会中介服务费用,以及入市交易所涉及的政府交易平台服务费用。此类费用可根据现行的相应收费标准文件和市场行情,由入市主体(授权实施主体)和服务方自行商定,并纳入项目成本审计。

  第四章  农民集体土地增值收益

  第十  集体经营性建设用地入市成交价款中,扣除政府土地增值收益和土地入市成本,剩余部分为农民集体土地增值收益。

  第十  农民集体土地增值收益归属

  (一)集体经营性建设用地属乡镇集体的,其增值收益归乡镇集体所有,纳入乡镇财政统一管理。

  (二)集体经营性建设用地属村集体的,其增值收益归村集体经济组织。

  (三)集体经营性建设用地属村集体内村民小组的,其增值收益在扣除村集体提留后,可用于本村民小组内部成员分配或经济发展资金。

  (四)集体经营性建设用地属多个村集体的,应在民政部门的监督指导下,由涉及的各村集体组织按《村民委员会组织法》、民主决议(议事)原则,综合入市的集体土地的面积和比例等因素确定土地收益分配和使用方案,经代表其所有权的村集体组织三分之二以上成员同意或依法授权同意,报乡镇人民政府备案后实施。

  第十  农民集体土地增值收益使用

  农民集体土地增值收益,应实行专账核算、专户存储、专项管理,主要用于集体成员的社会保障安排、农村基础设施和公共服务设施建设、集体经济建设和民生项目等支出。

  农民集体土地增值收益的使用,应在乡镇人民政府的监督指导下,根据相关规定制定集体内部土地增值收益分配和使用方案,经代表其所有权的农民集体组织三分之二以上成员同意或依法授权同意,报乡镇人民政府备案后实施。

  第十  农民集体土地增值收益监督管理

  集体土地增值收益的分配和使用情况,应当纳入村务公开内容,向集体组织成员公开,接受审计监督和政府监管。

  村监督委员会负责本辖区入市收益具体用途及日常管理的监督。乡镇人民政府对入市收益规范性使用进行审核,及时准确反映经济往来。

  县自然资源、民政、农业农村、财政等政府相关部门按各自职责做好相关工作的指导与监督。

  第五章  附则

  二十  本意见自公布之日起施行,有效期为两年

  第二十  本意见由县自然资源局、县财政局负责解释。

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